Seit Anfang des Jahres 2023 ist vor dem Hintergrund des neuen Kohlendioxid-Kostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG; Link) die CO2-Abgabe vermieteter Immobilien zwischen Mieter und Vermieter aufzuteilen.
Je nach energetischer Gebäudequalität ist der beim Vermieter verbleibende Anteil höher oder niedriger. Insbesondere ältere, unsanierte Gebäude ziehen eine höhere energetische Abgabe nach sich. Neue, den aktuellen energetischen Anforderungen entsprechende Gebäude, stehen nicht im Focus der Betrachtung.
Hinsichtlich der Ermittlung der CO2-Abgabe gilt es einige Besonderheiten zu beachten.
Dazu gehören u.a. das Stufenmodell für wohnwirtschaftliche Vermietungen, die hälftige Aufteilung der CO2-Umlage bei gewerblichen Vermietungen, der Umgang mit dem Heizträger Fernwärme oder Besonderheiten bei Vermietungen denkmalgeschützter Immobilien.
Wie geht der Immobiliengutachter in der Wertermittlung mit der CO2-Abgabe um?
Da die Abgabe den Cash-Flow der Immobilie reduziert, setzt der Bewerter diese in der Regel im Rahmen des Bewirtschaftungskostenansatzes der Markt- und Beleihungswertermittlung an.
Vorteilhaft ist, wenn dem Bewerter für die Ermittlung der Höhe des Abschlages ein Energieausweis vorliegt, auf dessen Basis er die CO2-Abgabe berechnen kann. Insbesondere für Nichtwohngebäude stellt der Energieausweis eine große Hilfe für den Bewerter da, da die Datenlage hinsichtlich der Energiekennwertewerte einzelner Nutzungsarten im Markt derzeit noch sehr schwach ist.
Liegt kein Energieausweis vor, so kann der Gutachter auf unterschiedliche Tools (z.B. das Energieausweistool der HypZert GmbH) zurückgreifen. Der mit Hilfe des Tools in kurzer Zeit und mit geringem Aufwand überschlägig ermittelte Endenergiewert ist vollkommen ausreichend zur Ermittlung der CO2-Abgabe.
Welche weiteren Parameter fließen in die Ermittlung der CO2-Abgabe ein?
Unter Berücksichtigung der Parameter Emissionsfaktor gem. Emissionsberichterstattungsverordnung, der CO2-Kosten und des jeweiligen Vermieteranteils berechnet der Gutachter dann den CO2-Abschlag, der dann im Rahmen der nicht umlagefähigen Betriebskosten in Ansatz gebracht wird.
Als Grundsatz gilt: Die CO2-Abgabe bei neueren Gebäuden ist meist sehr gering. Spürbar wird sie erst bei älteren, unsanierten Gebäuden mit schlechter energetischer Qualität.
Abweichend von den auf den Energiewerten basierenden Tools findet man für Wohngebäude auch Tools, die die Höhe der CO2-Abgabe auf Basis des Baujahres des Gebäudes ausweisen. Es liegt aber in der Natur der Sache, dass es sich bei diesen Werten nur um sehr grobe Schätzungen handeln kann.
Abschließend bleibt festzuhalten, dass im Rahmen der Ermittlung von Markt- und Beleihungswerten die CO2-Abgabe ein sehr gutes Beispiel dafür ist, wie die Bewertung der energetischen Qualität vermieteter Immobilien Einzug in den Wertermittlungsalltag nimmt.
Ferner wird sich die Datenlage, was die tatsächliche Höhe der Abgabe betrifft, sukzessive mit den zukünftigen Heizkostenabrechnungen verbessern und die Genauigkeit im Ansatz erhöhen.
Autor: Ralf Michel, KENSTONE GmbH