Wirtschaftliche Entwicklung:
„Die Stimmung unter den deutschen Unternehmen ist katastrophal.“ Der ifo Geschäftsklimaindex brach im April auf seinen niedrigsten, jemals gemessenen Stand von 74,3 Punkten ein (nach saisonbereinigten 96,0 Punkten im Februar), was gemäß ifo Institut dem stärksten bis dato gemessenen Rückgang seit der Wiedervereinigung und dem niedrigsten Wert seit 2009 entspricht. Auch die Beurteilung der aktuellen Geschäftslage verdüsterte sich in ähnlichem Umfang. Die Geschäftserwartungen sanken sogar noch stärker.
Ähnlich desaströs verlief die Entwicklung des ifo Beschäftigungsbarometers. Auch hier kollabierte der Gesamt-Index mit 86,3 Punkten auf ein historisches Tief. So beschlossen im April bereits 58% der gastronomischen Betriebe, 57% der Personalvermittler, 50% der Hotelbetriebe und 43% der Reisebüros Personalentlassungen. Mit wenigen bis keinen Entlassungen sind zu rechnen bei Baubetrieben (3%), bei Betrieben des Grundstücks- und Wohnungswesens (2%) und in der Pharmaindustrie (0%). Im Schnitt haben 18% der Betriebe in Deutschland Personalentlassungen vorgenommen.
Noch stehen keine Angaben zur unmittelbaren Entwicklung der Anzahl an Insolvenzen zur Verfügung – der Januarwert lag mit rd. 9.000 gemeldeten Unternehmensinsolvenzen noch im langjährigen Mittel – aber es ist davon auszugehen, dass gerade im Einzelhandel, bei Autozulieferern, bei Kino-Betreibern und im Beherbergungs- und Gastgewerbe eine große Insolvenzwelle nicht ausbleiben wird. Das Landesamt für Statistik in Fürth meldete bereits für März 2020 eine Verdreifachung der von Unternehmensinsolvenzen betroffenen ArbeitnehmerInnen in Bayern, im Vergleich zum März des Vorjahres. Das Unternehmen „Deutsche Unternehmerbörse“ rechnet in den nächsten Monaten mit bis zu 1,4 Mio. Unternehmensschließungen.
Investmentmarkt allgemein:
Lt. einer Studie von EY ist das Gesamtimmobilieninvestment (W+G) im letzten Jahr um 14% gegenüber dem Vorjahr auf rd. € 89,5 Mrd. gestiegen, mit, lt. BNP ParibasRE, Bestmarken bei Büro- und Hotelinvestments. Auch für 2020 erwarteten 93% der 250 zum Anfang des Jahres befragten Investoren ein attraktives bis sehr attraktives Marktumfeld. Im Niedrigzinsumfeld präsentierte sich der Immobilienmarkt für das erste Quartal robust, wenn nicht gar außerordentlich gut, zumal Immobilieninvestitionen einen langen Vorlauf benötigen und laufende Projekte weiterhin zu Ende geführt werden. Gemäß aktuellem vdp-Immobilienindex sind die Kaufpreise für Gewerbe- und Wohnimmobilien im 1.Quartal auf einen neuen Höchststand von 165,1 Punkte gestiegen, eine Steigerung um 6,3%, wobei sich die Preisdynamik in den Top7-Standorten vergleichsweise deutlich abgeflacht hat (+2,9%). Gemäß Einschätzung des Verbandes der Pfandbriefbanken dürfte der Aufwärtstrend aktuell aber deutlich verlangsamt, wenn nicht gar gänzlich gestoppt sein. Sollte die Erholungsphase aus der Pandemie eher einem langgezogenen „L“ denn einem „U“ gleichen, ist nicht auszuschließen, dass neue Projekte verzögert angegangen, oder ganz abgesagt werden.
Festzustellen ist bislang ein Rückgang des Anteils ausländischer Käufer oder Verkäufer auf etwa 15% der Transaktionen. Gemäß einer Befragung durch Colliers International von Top-Entscheidern aus der Immobilienwirtschaft von Ende April planen etwa 90% der Befragten weiterhin den Ankauf von Immobilien, davon etwa 2/3 zu günstigeren Konditionen. Etwa 8% haben Ankaufsprozesse b.a.w. gestoppt. Dies wird nicht ohne Auswirkung auf das Renditeprofil von Immobilieninvestitionen bleiben.
Hinsichtlich der Risikoprofile haben sich die die mittleren Risikoklassen in der Gunst der Käufer gegenüber dem Vormonat stabilisiert (+4% zum Vormonat bei Core+ (72%) und Value Add (59%)), während der Anteil der Core-Investoren weiterhin deutlich (+10% auf 70 %) gestiegen ist, nun zu Lasten opportunistischer Objekte. 34 % (-3%) der Befragten zeigen hier Kaufinteresse. Wenn auch „Büro“ weiterhin als beliebteste Anlageklasse gelten kann, so erlebt die Logistikimmobilie einen enormen Nachfrageschub. Wohnimmobilien, als nicht substituierbares Gut, gelten als „sicherer Hafen“ in der Immobilienanlage. Lt. Forschungsinstitut F+B steigen Mieten und Kaufpreise, nach kurzer Unterbrechung, weiter.
In Großbritannien wurden mehrere offene Immobilienfonds vorübergehend geschlossen, wegen „erheblicher Unsicherheiten bei der Wertermittlung“ während der Schließungsphase v.a. von Shoppingcentern und Hotels. Damit ist eine tägliche Anteilspreiskalkulation auf der Basis von aktuellen Verkehrswerten nicht möglich.
Vermietungsmarkt allgemein:
Der neu gefasste Art. 240 EGBGB sieht in Bezug auf Mietverhältnisse vor, dass eine Kündigung des Vermieters allein auf Grund von pandemiebedingten Mietrückständen, betreffend die Mieten für die Monate 01.04.2020 – 30.06.2020 ausgeschlossen ist. Der Kündigungsausschluss gilt bis zum 30.06.2022. Danach kann der Vermieter dem Mieter wegen dieser Mietrückstände gemäß § 543 BGB kündigen. Während der Stundungszeit dürfen auch Mietsicherheiten nicht für die gestundete Forderung verwertet werden. Auf die rückständigen Mieten fallen ab dem Verzugsbeginn auch Verzugszinsen an, die entsprechend vom Mieter zu tragen sind.
Grundsätzlich besteht aus den Einschränkungen der Pandemie kein Anspruch auf Mietminderung. Der Mieter ist nach § 536 Abs. 1 BGB von der Verpflichtung der Mietzahlung für die Zeit ganz oder teilweise befreit, in der ein Mangel der Mietsache ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Mangelhaft ist eine Mietsache aber nur dann, wenn der fragliche Umstand der Mietsache unmittelbar anhaftet. Nach § 537 BGB muss der Vermieter dem Mieter die Mietsache nur zugänglich machen. Das Verwendungsrisiko liegt nach der gesetzlichen Wertung grundsätzlich beim Mieter. Ein Anrecht auf Mietminderung hätten damit z.B. Shops <800 qm in einer für den Publikumsverkehr abgesperrten Mall /Shoppingcenter. (Infos von GSK Stockmann)
Halter größerer Immobilienbestände berichten bislang in folgendem Umfang von Miet-Stundungsanfragen:
• Wohnungsmietverhältnisse < 5%
• Büro-Mietverhältnisse <10%
• Einzelhandel / Gastronomie: rd. 80%
Nach Informationen des ZIA sind im April 70% der Mieten in Handel und Hotellerie ausgeblieben.
Sind im übrigen Mieterdienstbarkeiten mit auflösender Bedingung bei Mietausfall vereinbart, so bleibt die Möglichkeit zur Löschung von der gesetzlich aufgeschobenen Kündigungsfrist des Mietverhältnisses unbeeinflusst. Bei Mietrückständen kann der Vermieter die MD löschen lassen. Einigen sich Vermieter und Mieter im Nachhinein auf eine Wiedereinsetzung der MD, so erfolgt dies auf Kosten des Mieters an der nächst offenen Rangstelle.
Stand: 11.05.2020