Lager/Logistik:
Die Einschränkungen aus der Pandemie spielt den Berteibern von Lager- und Logistikimmobilien in die Hände. Gemäß einer aktuellen Studie von Colliers International hat sich das Transaktionsvolumen am Markt für Industrie- und Logistikimmobilien in den ersten drei Monaten des Jahres auf über € 1,9 Mrd. nahezu verdoppelt.
Nicht nur der steigende Anteil des online-Handels verlangt nach neuen Konfektionierungs- und Verteilzentren. Auch der stationäre Einzelhandel benötigt kurzfristig Lagerkapazitäten für Waren, die aufgrund von Geschäftsschließungen nicht verkauft werden konnten.
Wo internationale Lieferketten für die Industrie behindert oder unterbunden werden, wächst zudem der Bedarf nach lokalen Zwischenlagern für Roh- und Hilfsstoffe sowie Produktionskomponenten für die Industrie.
Gemäß einer Befragung von Logivest von 50 auf Logistikimmobilien spezialisierten Investoren rechnen 62,5% mit gleichbleibenden oder gar steigenden Preisen und nur 37,5% mit einem Nachlassen der Preise. Allerdings rechnen auch 82% der Befragten mit Mietausfällen. Hiervon betroffen sind v.a. Lagerimmobilien der Automotive-Branche.
Kräftig steigende Mieten werden hingegen von Savills und IndustrialPort bei Kleinflächen der innerstädtischen Verteilzellen, der Last-Mile-Logistik erwartet.
Gemäß einer Expertenbefragung von Colliers International beurteilten im April gar 85% der Befragten die Mieten und Kaufpreise im Logistikbereich als gleichbleibend bis steigend. Angesichts der sehr geringen Leerstandsquoten um 2% bei anhaltend steigendem Bedarf an Lagerflächen, ist dies u.E. nachvollziehbar.
Immobilienbewertung:
Wie geht die Immobilienbewertungsbranche mit der aktuellen Situation um? Der Transaktionsmarkt zeigt, zumindest in Teilbereichen, starke Rückgänge der Anzahl an Transaktionen. Wo kein „Markt“ stattfindet, ist es auch nicht möglich, einen aktuellen Marktwert einer Immobilie auf der Basis von Marktvergleichsdaten zu ermitteln, zumal auch noch die notwendige (Innen-)Besichtigung der Immobilie erschwert bis unmöglich ist. Allgemein wird aber kein gravierender Preisverfall aufgrund von Panikverkäufen erwartet.
In Bewerterkreisen für das Finanzierungsgeschäft ist man sich weitgehend einig, daher zwischenzeitlich die Bewertung auf die zuletzt verfügbaren Marktdaten zu beziehen und aktuelle Tendenzen nur einzupreisen, wenn es dafür auch handfeste Hinweise aus den wenigen Transaktionen gibt. Ein entsprechender Vorschlag wurde auch vom Europäischen Bewerterverband TEGoVA publiziert. Die Anwendung von Sicherheitsabschlägen in der Marktwertermittlung wird weithin als unsachgemäß abgelehnt, so auch vom Deutschen Verband für Vermessungswesen DVV.
Anders in der Beleihungswertermittlung, die die Grundlage für die Ermittlung des deckungsstockrelevanten Wertanteils für Pfandbriefemissionen bildet. In Abstimmung mit dem Bundesamt für Finanzdienstleistungen BaFin, kommen hier temporäre Sicherheitsabschläge aus unterbliebener oder nur teilweise möglicher Objektbesichtigung zur Anwendung, die nach nachgeholter Besichtigung wieder entfallen können. Abgesehen von diesem temporären Sicherheitsabschlag sollte der Beleihungswert jedoch die langfristigen Aspekte und Ertragschancen einer Immobilie in den Vordergrund stellen. Die Corona-Krise würde dann nur eingepreist, sofern sie in gewissen Bereichen zu dauerhaften Verschlechterungen der Bewertungsparameter führen würde. So haben
Mietstundungen weniger Auswirkung auf die Bewertung, als auf den Cash Flow als Tool der Risikosteuerung von Kreditengagements.
Stand: 27.05.2020