Depuis le début de l'année 2023, dans le contexte de la nouvelle loi sur la répartition des coûts en carbone (CO2KostAuffrekSG; Link), la taxe sur le carbone des biens loués doit être répartie entre les locataires et les propriétaires.
Selon la qualité énergétique du bâtiment, la proportion restante chez le locateur est plus élevée ou plus faible. En particulier, les bâtiments anciens et non rénovés entraînent une plus grande taxe énergétique. Les nouveaux bâtiments qui répondent aux exigences énergétiques actuelles ne sont pas au cœur de la réflexion.
Il convient de tenir compte de certaines particularités en ce qui concerne la détermination de la taxe sur le CO2.
Il s'agit notamment du modèle progressif de location résidentielle, de la répartition en deux temps du prélèvement de CO2 pour les locations commerciales, de la gestion du chauffage urbain ou des particularités des locations de biens protégés.
Comment le vérificateur immobilier utilise-t-il la taxe CO2 dans le calcul de la valeur?
Étant donné que la taxe réduit le flux de trésorerie du bien, l'évaluateur l'applique généralement dans le cadre de l'approche du coût de gestion de la détermination de la valeur du marché et de la valeur hypothécaire.
Il est avantageux que l’évaluateur dispose d’une carte d’énergie permettant de calculer la taxe CO2 pour déterminer le montant de la réduction. En particulier pour les bâtiments non résidentiels, la carte énergétique apporte une aide importante à l'évaluateur, car les données relatives aux caractéristiques énergétiques des différents types d'utilisation sur le marché sont encore très faibles.
En l'absence d'une carte énergétique, l'évaluateur peut recourir à différents outils (par exemple l'outil de démonstration de l'énergie de HypZert GmbH). La valeur finale de l'énergie obtenue à l'aide de l'outil en un laps de temps court et avec peu d'efforts est tout à fait suffisante pour déterminer la consommation de CO2.
Quels autres paramètres sont utilisés pour déterminer le prélèvement de CO2?
Compte tenu des paramètres facteur d'émission, Le règlement sur la déclaration des émissions, le coût du CO2 et la part du propriétaire sont ensuite calculés par l’évaluateur en fonction de la réduction du CO2 qui est ensuite appliquée dans le cadre des coûts d’exploitation non admissibles.
Le principe est le suivant: La taxation du CO2 dans les bâtiments plus récents est généralement très faible. Elle ne se fait sentir que dans les bâtiments anciens et non rénovés de mauvaise qualité énergétique.
Par dérogation aux outils basés sur les valeurs énergétiques, on trouve également, pour les bâtiments résidentiels, des outils qui indiquent le niveau de la taxe sur le CO2 en fonction de l'année de construction du bâtiment. Cependant, il est dans la nature de la chose que ces valeurs ne peuvent être que des estimations très grossières.
En conclusion, il convient de noter que, dans le cadre de la détermination des valeurs du marché et des valeurs offensantes, la taxe sur le CO2 est un très bon exemple de la manière dont l’évaluation de la qualité énergétique des biens loués prend place dans la journée de l’emploi.
En outre, en ce qui concerne le niveau réel de la taxe, la situation des données s'améliorera progressivement avec les futures factures de chauffage et améliorera la précision de l'approche.
Auteur : Ralf Michel, Kenstone GmbH
