Détermination de la valeur de marché/de la valeur vénale

L'évaluation de la valeur de marché ou de la valeur vénale des biens immobiliers de tout type et de toute taille constitue la base essentielle de l'évaluation des investissements immobiliers, de la détermination du prix d'achat, de l'évaluation finale des crédits ainsi que des décisions en matière de politique de risque et de bilan.

Contenu

Qu'est-ce que la valeur marchande ?

Pourquoi a-t-on besoin de la valeur de marché d'un bien immobilier ?

Méthodes d'évaluation de la valeur vénale ou de la valeur de marché

Quelles sont les méthodes d'évaluation utilisées ?

Qui détermine la valeur marchande ?

Qu'est-ce que la valeur marchande ?

Verkehrswert - Market Value - Valeur Vénale - Onderhandse verkoopwaarde - Valor de mercado : même si les méthodologies de détermination de la valeur de marché varient d'un pays à l'autre, le concept de valeur de marché repose dans toute l'Europe et au-delà sur des conditions générales largement concordantes, à savoir

• La valeur de marché est la valeur d'un bien immobilier à une date donnée, qui peut varier à court terme.
• La transaction se fait sur un marché transparent après une période de commercialisation appropriée (pas de procédure d'appel d'offres avec un nombre limité de participants).
• Les parties impliquées agissent en connaissance de cause
• La transaction est libre d'intérêts personnels (pas de vente entre proches, exclusion des intérêts internes à l'entreprise)
• La vente se fait sur une base volontaire (pas de mesure coercitive)

Pourquoi a-t-on besoin de la valeur de marché d'un bien immobilier ?

La valeur de marché d'un bien immobilier constitue la base de départ de la détermination du prix (d'achat) pour tous les types de transactions immobilières et, en combinaison avec la valeur de nantissement, la base du conditionnement du prêt lors du financement externe de l'acquisition d'un bien immobilier. C'est pourquoi les établissements de financement font généralement établir une expertise de la valeur de marché et du montant de la garantie par un expert qualifié dans le cadre de la demande de financement.

Méthodes d'évaluation de la valeur vénale ou de la valeur de marché

Contrairement à ses voisins européens, l'Allemagne dispose d'un ensemble de règles bien définies concernant la méthodologie d'évaluation des biens immobiliers. Bien que le code de la construction (BauGB) mette sur un pied d'égalité les notions de "valeur vénale" et de "valeur de marché" depuis 2004 (§194), la notion de "valeur vénale" pour les évaluations de valeur est plutôt utilisée dans le domaine réglementaire du code de la construction pour les cas relevant du droit de la construction, tandis que la notion de "valeur de marché" est préférée pour presque tous les autres cas d'évaluation de valeur, par exemple dans le secteur financier.

Les procédures d'évaluation normalisées sont décrites dans le décret d'application du code de la construction, le "décret sur les principes de détermination des valeurs vénales des biens immobiliers et des données nécessaires à l'évaluation des valeurs (décret sur l'évaluation des valeurs immobilières - ImmoWertV 2021), mis à jour pour la dernière fois au 1er janvier 2012. L'ImmoWertV n'est toutefois applicable de manière contraignante que par les comités d'expertise (aussi bien pour les évaluations de la valeur vénale que pour la déduction des "données nécessaires à l'évaluation de la valeur") ainsi que pour l'évaluation de la valeur en relation avec les réglementations du code de la construction (par ex. pour les procédures d'expropriation ou de remembrement).

L'évaluation de la valeur vénale" selon ImmowertV 2021 a été très fortement standardisée par rapport aux directives précédentes WertV/WertR en ce qui concerne les approches de valeur (p. ex. durées d'utilisation des bâtiments, frais de gestion non répartissables). Les fluctuations du marché sont ainsi reflétées par la multiplication du résultat d'évaluation provisoire, basé en grande partie sur des valeurs tabulaires, par des facteurs de marché déterminés empiriquement. L'évaluation de la valeur vénale selon l'ImmoWertV 2021 n'est donc que rarement appliquée de manière conséquente par les experts dans le cadre d'évaluations en dehors du champ d'application du code de la construction.

Dans les expertises réalisées à des fins de financement, l'industrie financière privilégie la "détermination de la valeur de marché" qui, en ce qui concerne les méthodes d'évaluation, s'appuie sur les méthodologies fondamentales du code de la construction / ImmoWertV, tout en reflétant les caractéristiques réelles du bien dans les différentes estimations de valeur (proches de la réalité du marché). Cela sert notamment à modéliser le cash-flow réel d'un bien immobilier pour estimer sa capacité à assurer le service de la dette (remboursement et intérêts) à partir de ses revenus locatifs.

Quelles sont les méthodes d'évaluation utilisées ?

En Allemagne, la valeur marchande des biens immobiliers est généralement déterminée à l'aide de trois méthodes d'évaluation (normalisées), appliquées séparément ou en combinaison. La valeur d'un objet étant déterminée par les caractéristiques du bien immobilier et son environnement de marché, et non par la méthode d'évaluation utilisée, toutes les méthodes, si elles sont appliquées correctement, devraient aboutir au même résultat. "Évaluer" signifie avant tout "comparer" les paramètres du marché. C'est pourquoi la méthode d'évaluation utilisée est celle pour laquelle on dispose des chiffres comparatifs les plus pertinents pour les paramètres de valeur requis, en fonction du bien immobilier concerné.

Le type de bien immobilier est donc déterminant pour le choix de la procédure.

• Le calcul de la valeur comparative sert à déterminer la valeur des terrains (non bâtis), des appartements en copropriété ainsi que, le cas échéant, des maisons mitoyennes et, plus rarement, des maisons individuelles isolées.
• L'estimation de la valeur réelle est principalement utilisée pour l'estimation de la valeur des maisons individuelles (individuelles) et pour les biens immobiliers commerciaux dont les possibilités d'utilisation par des tiers sont fortement limitées ou les installations industrielles techniques.

• L'évaluation de la valeur de rendement est la méthode standard pour déterminer la valeur de tous les types de biens immobiliers générant des revenus, comme par exemple les logements à étages et les biens commerciaux dans les secteurs du commerce, des bureaux et de l'administration, de l'hôtellerie/de la restauration et des soins, en cas d'utilisation d'entrepôts/de logistique, pour les sites d'exploitation agricole ainsi que pour les bâtiments de l'industrie de production pouvant être utilisés par des tiers.
• La méthode non normalisée du Discounted Cash Flow (DCF), forme particulière de la méthode de la valeur de rendement utilisée au niveau international, s'applique de préférence aux biens immobiliers dont la situation de rendement est soumise à de fortes fluctuations dans un avenir prévisible. Il est ainsi possible de représenter des flux de paiement résultant par exemple de dépenses d'assainissement continues, de modifications de la structure des locataires ou encore de ventes successives d'unités de propriété individuelles.

Qui détermine la valeur marchande ?

Diverses lois et ordonnances formulent les conditions d'aptitude des experts à déterminer les valeurs de marché (et les valeurs de garantie, comme la valeur de nantissement) pour les opérations de financement immobilier.

Au niveau européen, les lignes directrices de l'Autorité bancaire européenne (EBA Guidelines) définissent en détail les exigences de qualité et de conformité applicables aux évaluateurs chargés de l'évaluation des sûretés immobilières pour les opérations de financement. Conformément à l'instruction technique 231, les "établissements [...] doivent s'assurer qu'un expert qui effectue les tâches d'évaluation ou de réévaluation,

1. est techniquement compétent et satisfait à toutes les exigences nationales ou internationales et à toutes les normes professionnelles reconnues qui s'appliquent à l'expert ou à l'exécution d'une mission d'évaluation spécifique ;
2. dispose des compétences techniques et de l'expérience nécessaires pour effectuer une telle tâche ;
3. dispose des connaissances nécessaires concernant l'objet de l'évaluation, le marché immobilier et le but de l'évaluation ;
4. soit indépendant de la décision d'octroi de crédit. "

Pour les opérations de financement allemandes, ces exigences ont été adaptées dans les "exigences minimales en matière de gestion des risques" (MARisk) ainsi que, spécialement pour les opérations de financement des banques d'émission de lettres de gage, dans la loi allemande sur les lettres de gage (PfandBG), avec son règlement d'application, le "règlement sur la détermination des valeurs de garantie des biens immobiliers conformément à l'article 16, paragraphes 1 et 2, de la loi sur les lettres de gage" (BelWertV). Selon ce texte, " l'expert [...] doit, en fonction de sa formation et de son activité professionnelle, disposer de connaissances et d'une expérience particulières dans le domaine de l'évaluation des biens immobiliers ; une qualification correspondante est présumée chez les personnes qui ont été désignées ou certifiées par un organisme d'État, reconnu par l'État ou accrédité selon la norme DIN EN ISO/IEC 17024 en tant qu'experts ou évaluateurs pour l'évaluation de biens immobiliers. "

En tant que société d'évaluation, KENSTONE GmbH dispose du label de qualité "Approved by HypZert".Plus de 60 évaluateurs de KENSTONE GmbH répartis sur 8 sites en Allemagne sont certifiés HypZert-personnel selon la norme DIN EN ISO/IEC 17024. Beaucoup d'entre eux sont également membres de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ou du Member of the Appraisal Institute (MAI). Nous remplissons ainsi toutes les conditions mentionnées. Grâce à notre grande expertise en matière d'évaluation de la valeur de marché et de la valeur de nantissement, nous nous tenons à votre disposition pour toutes les questions d'évaluation.