Büromarkt:
Im ersten Quartal 2020 ist das Transaktionsvolumen im Bürosektor um 18,5% gegenüber dem Vorjahr auf rd. 6,3 Mrd. gestiegen – ein neuer Rekord. Zu Beginn des 2. Quartals sind die Umsätze jedoch stark rückläufig. Unternehmen tendieren eher dazu, Mietverhältnisse zu prolongieren, als neue Flächen anzumieten, oder gar zu expandieren. Dabei stagnieren die Mieten in gesuchten Lagen, während in B- und C-Lagen auch mit einem leichten Rückgang der Mieten zu rechnen ist.
Ein signifikanter Anstieg der Renditen ist aber nicht auszumachen. Allerdings ist mit anhaltender Krise damit zu rechnen, dass vermehrt opportunistische Anleger versuchen werden, Immobilien zu günstigeren Konditionen einzukaufen, vor allem im Bereich der Core+ und Non-Core-Immobilien.
Bestätigt wird dies auch durch den JLL-Büro-Performance-Indicator VICTOR, der im 1.Quartal 2020 mit +0,7% bei 212,8 Punkten stagniert. Dies liegt aber nicht zuletzt an den Transaktionen, initiiert im letzten Jahr, die im Q1 ihren Abschluss fanden. Ein Trend für aktuelle Preisbewegungen ist dennoch nicht sicher festzustellen.
Derzeit sieht es nicht nach einem nachhaltigen Homeoffice-Boom aus. Die aktuelle Homeoffice-Ausweitung dürfte nur temporär die Nachfrage nach Büroflächen dämpfen. Der Vorteil einer eigenbestimmteren Zeiteinteilung und Wegfall von Arbeitswegezeiten wird erkauft mit Erschwernissen aus der Betreuung von Kindern, eingeschränkter Kommunikation, einer unschärferen Trennung von Arbeit und Freizeit und für die Unternehmen mit erhöhten Problemen aus den Ansprüchen an den Datenschutz und auf den Effekt verminderter Identifikation und Loyalität der Mitarbeiter.
Dennoch denken bereits große Corporates, wie z.B. die DWS, darüber nach, künftig weniger Bürofläche zu belegen, zugunsten einer Verlagerung ins Homeoffice, für das nun auch ein gesetzlicher Anspruch definiert werden soll. Aufgrund der Langfristigkeit von Mietverträgen wird das zwar keine unmittelbare Auswirkung auf die Flächenauslastung haben, aber bei Neuentwicklungen sollte unseres Erachtens vermehrt Augenmerk auf eine gute Unterteilbarkeit der Mieteinheiten und der Möglichkeit einer Zonierung von Arbeitsbereichen (unter Einhaltung von Sicherheitsabständen) gelegt werden.
Kurzfristig ist weniger mit der Aufgabe angemieteter Büroflächen zu rechnen, als mit einer anziehenden Nachfrage und steigenden Mieten für kurzfristig verfügbare Büroflächen aus der neuen Notwendigkeit der Schaffung von abstandhaltenden Arbeitsplätzen. Profiteur der Lage könnten unseres Erachtens somit gerade Anbieter von „Flexible Office Space“ werden, denen man vor Monaten noch die größten Einbrüche in Krisenzeiten zugetraut hätte. So profitieren derzeit Flex-Office-Anbieter, die vorwiegend Ausgleichsflächen für Corporates anbieten, wohingegen Anbieter, die hauptsächlich von Vermietungen an kleine Start-Ups und der Vermietung von Event-Flächen leben, mit deutlichen Umsatzeinbrüchen leben müssen.
Hotelmarkt:
Die Einschränkungen im Tourismus- und Geschäftsreisen-Bereich wirken sich fatal auf die Auslastungszahlen im Beherbergungsgewerbe aus. Laut einer Umfrage des Deutschen Tourismusverbands hält jeder zweite Betreiber von Ferienwohnungen und -häusern ohne staatliche Unterstützung nur noch bis Ende Juni durch.
Die Auslastung der großen Ketten dürfte derzeit zwischen 5 und 20% liegen, je nach Anteil der Langfristgäste. So berichtet die Dorint-Gruppe bis zum 15.3. von einer durchschnittlichen Belegung über 52%. Eine Woche später lag die Auslastung nur noch bei 2,9%.
Accor meldet für das erste Quartal ein RevPAR-Minus von 25,4 %. Während der RevPAR im Januar noch einen Anstieg von 2 % verzeichnen konnte, musste im Februar eine Reduktion um 10,2 % hingenommen werden. Im März kollabierte der RevPAR schließlich um 62,6 %.
Nach einer Einschätzung der Beraterfirma HVS wird sich der deutsche Hotelmarkt im europäischen Vergleich am schnellsten erholen, nachdem auch schon vor der Krise ein vergleichsweise hoher Anteil der deutschen Touristen und Geschäftsreisenden (rd. 27%) innerdeutsch übernachtet hatten.
Wir vermuten jedoch auch mittelfristig deutliche Einschränkungen bei den Belegungszahlen. Nach der Banken-/Immobilienkrise in 2009 hatte es im Schnitt 3-5 Jahre gedauert, bis die Auslastungszahlen das Vorkrisenniveau wieder erreicht hatten.
Stand: 19.05.2020