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News |14.05.2020

Covid-19 Immobilien-News: Teil II

Bauwirtschaft:
Im Handel befinden sich Mitarbeiter derzeit bei 55 % der Unternehmen in Kurzarbeit, in der Industrie 53 %, bei den Dienstleistern 48 % und auf dem Bau 37 %. Obwohl der ifo-Geschäftsklimaindex für das Bauhauptgewerbe noch nie so stark gesunken ist, denken nur 2 % der Baufirmen über Entlassungen nach. Mit ihrer aktuellen Lage sind die Baufirmen mehrheitlich noch zufrieden.

Der Rückgang des Gesamtumsatzes bei Bauhauptgewerbe (40 %) bzw. Ausbaugewerbe (44 %) und der Anteil der Stornierungen am gesamten Auftragsbestand (jeweils 34 %) fallen bei den Bau- und Ausbaubetrieben verhältnismäßig gering aus. 

Ein Problem stellen jedoch die Reisebeschränkungen für Bauarbeiter aus dem benachbarten Ausland sowie Lieferverzögerungen bei Ausbaugewerken der Heizungs-, Lüftungs- und Elektrokomponenten dar, die oftmals aus Asien importiert werden.
Theoretisch könnte die öffentliche Hand (Bund /Länder) von der entspannteren Auftragslage im privaten Baugewerbe profitieren, aber ein Kassenstopp aufgrund rückläufiger Steuereinnahmen zwingt auch die öffentlichen Auftraggeber zur Zurückstellung notwendiger Investitionen in Infrastrukturmaßnahmen. Lt. Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) habe die öffentliche Hand ihre Bestellungen um mehr als 16% gegenüber dem Vorjahr zurückgefahren.

 

Wohnimmobilien:
Bis zum Jahresende könnten sich Wohnimmobilien um bis zu zwölf Prozent verbilligen, heißt es in einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln). Grund ist das rückläufige Haushaltseinkommen bei Kurzarbeit und vermehrter Arbeitslosigkeit nach möglichen Insolvenzen von Unternehmen, die die zukünftigen Mietpreiserwartungen vermindern werden. Die Verschuldung privater Haushalte steigt und ihre Kaufkraft sinkt. In Zeiten wirtschaftlicher Ungewissheit und ausfallender Einkommen sparen Verbraucher ihr Geld. 

Bestandshalter berichten in dem Zusammenhang bei <5% der Wohnmietverhältnisse von Miet-Stundungsgesuchen. Die LEG berichtet gerade einmal von rd. 0,5% Mietstundungsgesuchen bei 136.000 Mietern. Es gibt einzelne Marktsegmente, die stärker von einem kurzfristigen Nachfragerückgang betroffen sein dürften – beispielsweise Mikroapartments, wo schlicht die mobilen Fachkräfte als Mieter wegfallen, oder etwa Wohnungen im Luxussegment.

Das IW nutzt in seiner Analyse ein finanzmathematisches Modell, um die Folgen der Corona-Krise für die Hauspreise abzuschätzen. Ein wichtiger Faktor dabei ist der Abstand zwischen der Bruttoanfangsrendite einer vermieteten Wohnung und dem allgemeinen Zinsniveau für Baugeld. Hier sehen die IW-Experten sogar noch Luft nach oben, weil die Zinsen stärker gesunken sind als die Renditen. Der große Abstand zwischen Zinsen und Renditen spricht dabei gegen eine derzeitige Überbewertung des Marktes.

Der aktuelle „Corona-Index“ des Marktforschungsinstituts F+B lässt jedoch keinen Rückgang bei Kaufpreisen von Miet- und Eigentumswohnungen erkennen. Nach wie vor zeigt sich eine stabile Entwicklung der Angebotspreise. Zwischen der Kalenderwoche 10 und 18 ging lediglich die Anzahl von Verkaufsangeboten um bis zu 40% zurück, zwischenzeitlich ist das Ausgangsniveau aber wieder erreicht.

Wohnen steht relativ zu Gewerbeimmobilien günstiger da, weil die Nutzung nicht substituiert werden kann. In nächster Zeit könnte sich zudem ein Effekt aus der Zeit der Finanzkrise von 2008 wiederholen. Sollten Spanien und Italien wirtschaftlich stärker zurückfallen, könnte die Zuwanderung von dort, verstärkt durch das Fachkräftezuwanderungsgesetz, in die deutschen Ballungszentren zunehmen. 
Nachdem sich die Entwicklung der Kaufpreise von der Entwicklung der Mieteinnahmen in den letzten Jahren verstärkt abgekoppelt hat - die Kaufpreissteigerungen liegen prozentual gesehen mehr als doppelt so hoch - dürfte dies unseres Erachtens einen dämpfenden Effekt auf potentielle Preisnachlässe ausüben.

Louis Hagen, der Präsident des Verbandes der Pfandbriefbanken vdp sieht keine gesamtwirtschaftlichen Risiken aus der Entwicklung des Immobilienmarktes. Demnach wird es keine Panikverkäufe geben. Der Markt sei in einer sehr soliden Verfassung. Mittelfristig dürften die Preise aus seiner Sicht wieder leicht steigen. Denn die Zinsen blieben niedrig und es zögen weiter Menschen in die Ballungsräume.

 

Einzelhandel:
Das erste Quartal 2020 war im Investmentbereich deutscher Handelsimmobilien das stärkste Auftaktquartal aller Zeiten. Vor allem Portfoliodeals führten zu einem Umsatz von rd. € 5 Mrd., wobei die Mehrheit der Transaktionen auf Fachmarktprodukte entfiel. Bei den Renditen zeigten sich, mit Ausnahme von Shoppingcentern (+50 bp auf 4,6%) noch keine Risikoaufschläge (Fachmarktzentren ~4,2%, einzelne Fachmärkte ~5%).

Für das zweite Quartal ist hingegen mit einem deutlichen Rückgang an Transaktionen und steigenden Risikoprämien zu rechnen, mit Ausnahme des Lebensmittel- und Drogerieeinzelhandels, v.a. in Verbindung mit ergänzendem Nahversorgersortiment, die als "Produkt der Stunde" gelten. Das Non-Core-Segment dürfte stärker leiden als das Core-Segment. Es ist davon auszugehen, dass Handels- und Gastronomieimmobilen zum Verlierer der Coronakrise werden. 

Zusätzlich zu den Umsatzverlusten aufgrund der Ladenschließungen hat der auf Mode spezialisierte Textileinzelhandel noch mit weiteren Problemen zu kämpfen. Das saisonal geprägte Warenangebot führt zu einer schnellen Entwertung des Warenbestands. Ein Abverkauf nach Ablauf der Saison (z.B. im Folgejahr) ist aufgrund des zur Zeit sehr auf Fast Fashion getrimmten Modehandels kaum noch möglich. Zudem sind im Modehandel zu Lasten der Reaktionsfähigkeit der nicht vertikal organisierten stationären Einzelhändler mittlerweile Lieferverträge mit kontinuierlicher Warenzustellung üblich, so dass es zu einem steigenden Waren- und Liquiditätsdruck kommt - die Lager füllen sich, die Ware muss bezahlt werden. Einige Händler befürchten daher verbitterte Preisschlachten nach "Wieder"-Eröffnung der Läden. Bei Mode handelt es sich um ein in schlechten Zeiten weitgehend verzichtbares Wirtschaftsgut, das zudem häufig anlassbezogen (Ostern, Feiern etc.) gekauft wird. Händler rechnen daher nicht mit starken Nachholeffekten nach der Wiederöffnung der Läden. 

Eine Frage für den stationären textilen Einzelhandel wird auch sein, in wie weit sich im Zuge der aktuellen Krise, der erlebten Entbehrungen und der wirtschaftlichen Unsicherheit auf Konsumentenseite eine Wandlung des gesellschaftlichen Bildes einstellen und sich das Konsumverhalten grundlegend ändern wird (Stichwort Fast Fashion).

Zu den aktuellen Geschäftsschließungen im Einzelhandel gesellt sich lt. Bulwiengesa auch noch ein genereller Strukturwandel hin zum Online-Handel, der aus den aktuellen Einschränkungen bei Ladenöffnungen profitieren kann. Die Vermutung liegt nahe, dass die Ausgaben, die im Zuge der weitgehenden Ladenschließung im stationären Einzelhandel nicht getätigt werden konnten, online erfolgen. Im Online-Handel zeigt sich allerdings ein sehr differenziertes Bild. Nach einem Bericht des Bundesverbands E-Commerce und Versandhandel Deutschland e.V. sank der online-Umsatz im Segment Bekleidung im März um 35 % ggü. dem Vorjahreszeitraum, in der Unterhaltungselektronik um etwa 21 % und Dienstleistungen, die stark von online-Buchungen für Reisen, Veranstaltungen und Flugtickets geprägt sind, verzeichneten Umsatzeinbußen von mehr als 75 %. Lediglich diejenigen Warengruppen, die derzeit auch im stationären Handel stärker als üblich nachgefragt sind - Lebensmittel, Drogeriewaren, DIY-Bedarf, Arzneimittel - erreichten ein Umsatzplus. Lebensmittel kamen hierbei auf + 56 %, Medikamente auf + 88 % - beides Segmente, in denen der Online-Handel eine bisher untergeordnete Rolle spielt. Über den gesamten Online-Handel hinweg lag der Umsatz im März 18 % unter dem des Vorjahreszeitraums.

Nach einer Umfrage des E-Commerce-Verbands Händlerbund aus April unter 490 online-Händlern leiden 58 % der Befragten unter negativen Auswirkungen der Corona-Krise. 37 % der Händler beanspruchen staatliche Hilfen. Das durchschnittliche Umsatzminus liegt bei 68 %. Das Problem der Umsatzeinbußen im Handel resultiert also nicht allein aus der bloßen Unmöglichkeit stationärer Einkäufe, sondern vielmehr aus einem starken Nachfragerückgang als Folge des wirtschaftlichen Schocks und der daraus resultierenden Unsicherheiten auf Seiten der Konsumenten. 

Die Entwicklung des deutschen BIP stützte sich zuletzt stark auf das gute Konsumklima und den starken Dienstleistungssektor. Es bleibt abzuwarten, wie stark und nachhaltig sich die Krise insbesondere auf die Konsumlaune auswirken und diese verändern wird.
Nach einer Verbraucherumfrage des Beratungsunternehmens Boston Consulting Group würden 28 % der Befragten anschließend weniger Geld ausgeben, auch wenn die Corona-Krise nach drei Monaten unter Kontrolle wäre. Weitere 28 % rechnen mit einer Normalisierung ihres Kaufverhaltens nach frühestens einem Jahr oder sogar einer gänzlichen Veränderung. Nur rd. ein Drittel der Umfrageteilnehmer erwartet nach ein paar Monaten wieder das Kaufverhalten von vor der Krise zu haben.

Nach Ansicht von Bulwiengesa sind langfristige Mietreduktionen im stationären Einzelhandel nahezu unvermeidlich. Das Vor-Corona-Umsatzniveau ist kaum je wieder erreichbar. Nachdem die Warenbeschaffung als Hauptkostenblock und Personalkosten kaum zu reduzieren sind, bleiben für Einsparungen zur Kompensation der Umsatzeinbußen nur die Miet- und Mietnebenkosten.
In Modellrechnungen, die auf einer Kalkulation einer vertretbaren Miet-Umsatz-Belastung beruhen, hat Bulwiengesa ein Basisszenario sowie das Szenario „Langes U“ gerechnet. Bei angenommen konstanter Miet-Umsatz-Belastung wirkt sich die Umsatzänderung linear auf die Mieten aus. Lediglich Lebensmittel und Drogerie bleiben weitgehend verschont. Laut Bulwiengesa trifft der Umsatzeinbruch mit meist -10% bis -25% in diesem und im kommenden Jahr vor allem Mode und Bekleidung (ca. -25%), Schuhe und Lederwaren (-20%), Hausrat und Haushaltswaren, Spielwaren, Elektronik sowie Uhren und Schmuck. 
Dies trifft vor allem auch die Shoppingcenter-Betreiber, die sich auf drastische Mietreduktionen einstellen müssen. Der Trend der vergangenen Jahre, die schwächelnden Textilkonzepte durch ein vermehrtes gastronomisches Angebot zu ersetzen, stellt sich aktuell als eher kontraproduktiv heraus, da letztere wohl noch länger deutlichen Einschränkungen unterliegen werden. Im schlimmsten Fall drohen den Shoppingcentern sogar Totalausfälle von Mieten, da das Versperren des Zugangs zur Mietsache (auch auf behördliche Anordnung) als „Mangel an der Mietsache“ interpretiert werden kann, damit die Einstellung der Mietzahlungen und gegebenenfalls auch ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter auslösen kann. Letztendlich wird es in irgendeiner Weise zur Teilung der Belastung aus Mietausfällen zwischen Mietern und Vermietern von Einzelhandelsflächen kommen müssen, da eine vollständige Nachzahlung von Mietstundungen unwahrscheinlich scheint.

Gemäß einer Modellrechnung für die Münchener Innenstadt von JLL könnten Eigentümer, die auf Mischnutzung setzen und Einzelhandelsflächen in Obergeschossen in Büroeinheiten umbauen, deutlich höhere Erträge erwirtschaften. 
Nach teilweiser Lockerung der Pandemie-Beschränkungen liegen die Passantenfrequenzen in den Innenstädten aktuell bei 20% - 50% des Ausgangsniveaus.
 

Stand: 14.05.2020