Der Markt springt langsam wieder an – Wir blicken nach München, Nürnberg und Augsburg
Erste Auswertungen am Kenstone-Standort München ergaben: Preisrückgänge, wie sie noch im Jahr 2023 und den ersten beiden Quartalen 2024 in der Landeshauptstadt zu beobachten waren, weichen zu Gunsten eines stabilen Marktgeschehens. Vor allem die Möglichkeiten für Preisverhandlungen gestalten sich derzeit wieder attraktiver.
Auch Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, befindet: „Da sich das Zinsniveau in absehbarer Zeit kaum verbessern wird, bleibt es für Käufer und Verkäufer entscheidend, in Verhandlungen eine gemeinsame Basis zu finden“.
Vor allem ältere, unsanierte Objekte bieten weiterhin einen größeren Verhandlungsspielraum. Die generelle Marktlage bleibt jedoch unverändert: Weiterhin trifft eine erhöhte Nachfrage auf ein zu geringes Angebot. In Zahlen ausgedrückt bedeutet dies: Eigentumswohnungen/Bestand, neu errichtete Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften im Bestand verzeichnen mit + 2,0%, 1,7 % und 1,5 % die höchsten Anstiege seit Herbst 2024.
| Vergleichsobjekte München | Herbst 2024 | Frühjahr 2025 |
Eigentumswohnungen/Bestand Ø Euro pro m² -Preis | 7.550 €/m² | 7.700 €/m² |
Reihenmittelhäuser, Neubau Ø Absolutpreis | 1.160.000 € | 1.180.000 € |
Doppelhaushälften/Bestand Ø Absolutpreis | 1.330.000 € | 1.350.000 € |
Quelle IVD Süd, https://ivd-sued.net/wp-content/uploads/2025/03/2025-PN-27-FMB-Kauf-2025.pdf
„Die Talsohle der Marktaktivitäten ist durchschritten!“, so die Wirtschafts- und Wissenschaftsreferentin der Stadt Nürnberg, Dr. Andrea Heilmaier im Februar 2025. Etwas verhaltener, aber immer noch positiv gestimmt, sieht es der Marktbericht Immobilieninvestments Nürnberg 2025 des Beratungsunternehmens Küspers & Küspers. Das Fazit lautet hier: Optimismus ja, Euphorie nein.
| Assetklassen Nürnberg | Transaktionsvolumen in Mio. € 2024 |
| Wohnen | 278 (2023: 221 Mio. €) |
| Büro | 68 (2023: 43 Mio. €) |
| Projektentwicklungsgrundstücke | 59 (2023: 32 Mio. €) |
| Industrie- und Logistik | 35 (2023: 16 Mio. €) |
Der jüngst vom Gutachterausschuss in der Kreisfreien Stadt Augsburg veröffentlichte Grundstücksmarktbericht 2024 stellt nachfolgende Entwicklungen in der Fuggerstadt fest:
| Entwicklungen Augsburg | 2023 | 2024 |
| Entwicklung der Vertragszahlen in Stück | 2.489 (-6,4 %) | 3.042 (+ 22,2 %) |
Entwicklung der Geldumsätze in Mio. € | 914 (- 29,5 %) | 1.025 (+12,1%) |
Entwicklung der Flächenumsätze in ha | 75 (- 0,1 %) | 113 (+ 51,1%) |
Paul Fraunholzer, GF der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs GmbH, wagt in seiner Pressekonferenz vom 03.04.2025 eine vorsichtige Prognose für 2025: „Im Ergebnis erwarten wir einen Anstieg bei der Anzahl der Transaktionen mit Bestandsobjekten. Die Kaufpreise für gebrauchte Wohnimmobilien können vor allem in den bevorzugten Lagen sowie bei einem zeitgemäßen energetischen Zustand leicht ansteigen. Bei Neubau-Immobilien verfügen die Bauträger aufgrund der hohen Baukosten nur über geringe Spielräume für Preisnachlässe. Die Bautätigkeit und die Umsätze werden sich weiterhin auf niedrigem Niveau bewegen“.
Wenngleich die Teuerungsraten in den bayerischen Großstädten noch moderat ausfallen, die Richtung scheint klar zu sein: Die hauseigenen KENSTONE-Auswertungen deuten für das Jahr 2025 auf einen sanften Aufwind im Süden der Republik hin.
Quellen:
IVD Süd, https://ivd-sued.net/wp-content/uploads/2025/03/2025-PN-27-FMB-Kauf-2025.pdf
Marktbericht Immobilien-investments Nürnberg 2025 - qm Magazin
https://www.sparkassen-immo.de/media/file/immo-pk-2025-rede-fraunholz.pdf
Tabellen: Jeweils eigene Darstellungen KENSTONE GmbH Real Estate Valuers
Autor: Daniel Götz
Foto: Stefan Rehr